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被“平均”的地價 揭秘低地價
劉簡
為什么官方的數(shù)據(jù)總與市場的感受不同？
日前，國土部發(fā)布《2012全年及第四季度重點城市地價監(jiān)測成果》(下稱“報告”)顯示，2012年末，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為3129元/平方米，商服、 住宅、工業(yè)地價分別為5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米，同比分別上漲3.34%、2.26%、2.70%。
中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松強調(diào)，去年的地價年度漲幅仍處于近10年來的歷史低位，僅略高于2008年，且全年住宅地價累計增幅在三類用地中居于最低。
然而，據(jù)記者采訪多位房地產(chǎn)企業(yè)人士，均表示他們的感受是目前主要城市地價越來越高。來自民間統(tǒng)計機構(gòu)——中國指數(shù)研究院[微博]的研究報告指出：北京2012年的住宅用地樓面均價較2011年上漲了27%，達到每平米6484元；上海同期的住宅用地樓面均價上漲了25%，達到每平米4982元。
一位接近國土部的專家表示，雖然二三線城市地價漲幅較小，但是整體都是小幅上漲的趨勢，而且2012年前三季度各地成交土地規(guī)模并不大，都集中在第四季度，而第四季度正是全國地價上漲的時期。如果要計算出來住宅用地全年同比漲幅只有2.26%的數(shù)據(jù)，那必然需要有地價下降的城市。國土部統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)必然是各個城市和各類土地平均之后的數(shù)據(jù)，而這樣的數(shù)據(jù)并不具有說服力。
重點城市未單列
上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良表示，或源于統(tǒng)計口徑的差異，根據(jù)用途劃分，工業(yè)地價的價格較低，平均地價中被供給總量較高的工業(yè)用地價格拉低；另一方面，住宅地價中，低價或者免費供的保障房用地或被算進去，拉低整體價格。
單獨從住宅地價來看，郭玉良介紹，一方面，低價或者免費供的保障房用地或被算進去，拉低整體價格；另一方面，目前各地土地市場的熱度不一，一線城市好于二線，二線又好于三四線城市，一線城市的住宅地價也存在被平均。
蘭德咨詢總裁宋延慶告訴本報記者，從2012年房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)來看，成交量漲了，房價漲了，但是上市房企公布的業(yè)績卻顯示，利潤率下降了，其中的主要原因就是地價購置成本在不斷上漲。
趙松在上述“報告”發(fā)布會上介紹，地價的同比增速放緩，年度漲幅也處于近10年來的歷史低位，僅略高于2008年。
郭玉良提醒，從實際感受來說，檢測的地價數(shù)據(jù)似乎存在一些統(tǒng)計口徑的差異，比如住宅地價放緩，這兩年大力推的保障房用地地價是否被列為住宅地價的統(tǒng)計口徑中，從而拉低整體漲幅。
郭玉良介紹，地價和樓市以及土地供應的稀缺程度息息相關(guān)，相比之下，一、二、三、四線城市的地價漲幅將呈現(xiàn)逐級遞減的趨勢，一線城市的住宅地價或許被平均。
記者注意到，和2011年發(fā)布地價數(shù)據(jù)不同的是，重點檢測城市的地價水平并未被單列。
趙松表示，2012年全年異常交易地塊數(shù)量及溢價水平處于調(diào)控以來的低值；僅有兩宗“地王”地塊；與此同時，2012年全年上報異常交易地塊275宗，較去年的609宗相比，大幅下降；此外，2012年上報異常交易地塊平均溢價率同比降低了30%。
“依然存在統(tǒng)計口徑過嚴的情況”，以“地王”為例，北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉介紹，國土部認定的“地王”僅指單價創(chuàng)歷史新高，刨除了區(qū)域單價或者總價地王，也剔除了當年“地王”等。
規(guī)避“溢價率”調(diào)控
相比地價漲幅，“地王”和“溢價率”作為土地市場熱度的重要信號，更受國土部重視，國土部亦要求，各地把單價或者總價地王地塊，溢價率超過50%的地塊上報。
江蘇國土廳的一位人士也向記者介紹，作為房地產(chǎn)用地調(diào)控的主管部門，國土部對三個指標非常敏感，一個是地王地塊，包括單價地王和總價地王；一個是溢價率超過50%的地塊；一個是流標、流拍地塊。
“在樓市逐漸轉(zhuǎn)好之后，土地市場自去年三季度開始逐漸轉(zhuǎn)好，地方政府也開始加大供地力度，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的供給，流標、流拍地塊減少了，與此同時，高溢價的地塊的數(shù)量和頻次也隨之增加。”張大偉如是說。
或因為此，“地王”和“溢價率”作為土地市場熱度的在重要信號，成為國土部重點督辦對象，國土部要求各地把地王地塊或者溢價率超過50%的所謂“異常交易地塊”上報。
“監(jiān)管層比較看重單價地王，不過在2012年的土地市場上，單價地王出現(xiàn)的數(shù)量和頻次并不明顯，”江蘇國土廳的一位相關(guān)人士介紹，按照樓面地價創(chuàng)歷史新高的標準計算，地王地塊數(shù)量較少，而且，“地王”地塊更多是源于地塊的區(qū)域優(yōu)勢等價值明顯，地價面積也較小，對整個土地市場的影響不大。
另外，上述人士解釋，對于地方政府來說，規(guī)避“地王”的措施很多，也相對容易�！翱梢酝ㄟ^地塊弄大一點、調(diào)整容積率或者一塊優(yōu)質(zhì)的宅地搭配很多商業(yè)辦公用地以及不優(yōu)質(zhì)的地塊捆綁出售，從而攤平地價。”
全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生認為，溢價率和實際地價水平毫無關(guān)聯(lián)，雖然“地王”、“高溢價率”地塊名義上減少了，但是地價成本依然在不斷上漲。異常交易地塊是可以通過抬高底價、調(diào)整土地出讓方式(限地價競配保障房、公共設(shè)施、好地差地捆綁出售等)化解、拉低的。
相比之下，讓地方政府感受更為明顯的是50%的溢價率“紅線”。
“一旦溢價率連續(xù)三次超過50%，就要向上級單位匯報，解釋原因，并可能被問責。”上述江蘇省國土廳有關(guān)人士向記者介紹，也正因此，一旦連續(xù)出現(xiàn)兩宗溢價率超過50%，地方就要考慮暫停出售，研究創(chuàng)新土地出讓方式，以免被上級調(diào)查、問責。
以北京為例，經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，去年北京有12宗地被暫停出讓，其中，繼9月份通州臺湖鎮(zhèn)兩地塊，一個以88%的溢價率出讓，一個以122%的溢價率出讓后，北京國土局即宣布暫停十宗地塊的出讓。
“要不就先推一個溢價率低的差地，再推一個溢價率高的好地，避免連續(xù)的高溢價地塊，避免問責”，上述江蘇省國土廳有關(guān)人士解釋，“但是溢價率頻次出現(xiàn)多了，也很難交差�！痹趪敛靠磥�，溢價率高說明地方政府不了解當?shù)氐耐恋厥袌觯瑢Φ變r評估過低，沒有很好的參與宏觀調(diào)控。
隱形成本增加
在國土部嚴控溢價率的背景下，北京1月供應的土地近七成選擇以招標方式出讓，防止高溢價、地王地塊。
1月18日，備受矚目的北京玉淵潭鄉(xiāng)地塊爭奪結(jié)果揭曉，該地塊的土地一級開發(fā)企業(yè)——北京京投置地房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以22.4%的溢價率競得，此前報出最高價52億元的的首開聯(lián)合體意外敗北。
令人吃驚的是，該公司母公司是上市公司京投銀泰(6.23,0.45,7.79%)(600683.SH)，在消息公布前一天(1月17日)其股票漲幅高達10.10%，強勢漲停。
蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，土地一級開發(fā)商去二級市場是獨具優(yōu)勢的，不過，從土地供應方式公平公正的角度上說，應該防范出現(xiàn)一二級土地市場聯(lián)動的可能性。招標出讓方式雖然可以避免價高者得，但是其中涉及評分指標、評分專家是否公允，卻不得而知。
宋延慶強調(diào)，“價高者得”的拍賣方式雖然會推高地價，但是相比招標，更為公開、透明，也更符合市場規(guī)律。
湖北省一位土地估價師告訴記者，定一個合理底價，可以確保溢價率穩(wěn)定在50%之下，但并不容易，“定低了，溢價率就會過高，被問責，定高了，很可能流標流拍，影響后期的土地出讓收益。”
在溢價率紅線的問責大旗下，郭玉良介紹，據(jù)其了解，各地都加大了對于土地價格評估力度，以求設(shè)立一個更為合理的定價機制。一方面是強化了研究人員的專業(yè)和對土地市場的判斷；另一方面，也開始主動的找第三方機構(gòu)，以及開發(fā)企業(yè)進行初步的征詢，以了解市場的定價情況等。
上述湖北省土地估價師告訴記者，可能會出現(xiàn)一些違反先行以公平公正的土地出讓供應制度，“為了防止溢價率過高，會抬高底價，但為了避免流標流拍，可能會找一些關(guān)系不錯的開發(fā)商托底，比如國企，或者是承諾調(diào)整容積率等”。
黃金灣投資有限公司董事長申威亦擔心，推廣招標的土地供應模式，將會提高拿地的門檻，很多中小企業(yè)將被剔除在拿地門檻之外，而更多的是由具備先天優(yōu)勢的國企和大型房企競地，加劇房地產(chǎn)市場“國進民退”的現(xiàn)象。
工業(yè)地推高住宅地
除了住宅用地真實漲幅被掩蓋以外，工業(yè)用地的出讓規(guī)模過大和價格偏低的問題，也始終是土地調(diào)控的硬傷。
“報告”顯示，2012年全國工業(yè)地價均價僅為670元/平米，漲幅2.7%，而在2012年的工業(yè)用地供地當中，中西部地區(qū)占了三分之二。
在郭玉良看來，住宅地價不斷上漲，其中一個重要原因就是我國供地結(jié)構(gòu)存在的問題，工業(yè)用地數(shù)量過多，特別是在新增建設(shè)用地中占比過大，價格也較低。
國土部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國工礦用地供應率一般占到國有建設(shè)用地供應量的40%-50%，而歐美市場經(jīng)濟國家工業(yè)用地只占20%到30%。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組副組長陳錫文稱，每年大約40%左右的土地出讓給工業(yè)企業(yè)用地，同時，工業(yè)用地價格僅相當于商服及住宅用地七分之一不到，地方政府在工業(yè)地塊上損失的土地出讓收入就通過提高居住和商服地塊的價格補回來。
從全國84個城市地價變動看，2000年到2010年，全國綜合地價水平、商業(yè)地價水平和居住地價水平分別提高了297%、309%、528%，工業(yè)地價水平僅提高了71 %。
“商業(yè)、住宅地價同比增速均處于近10年來低位，僅略高于2008年，且全年住宅地價累計增幅在三類用地中居于最低，這也是近兩輪市場波動中的首次出現(xiàn)，”趙松介紹，從2009年以來的商住倒掛，住宅地價增速超過商服地價，到今年的接近工業(yè)地價增幅，地價呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
國土部部長徐紹史在日前召開的全國國土工作會議上表述，將在2013年推關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革，將推進工業(yè)用地出讓彈性年期和租賃制，探索存量工業(yè)用地退出機制。
聶梅生認為，解決地價之困的根本還在于加快土地供應制度改革的步伐，一方面是加快推集體土地入市；另一方面，加快研究存量工業(yè)用地的退出機制，逼出更多的供地指標。
與此同時，1月18日，深圳市宣布，深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進入市場流通。
在此之前，重慶和成都也在探索“地票”入市的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌農(nóng)地流轉(zhuǎn)方式。上述接近國土部的專家表示，穩(wěn)步有序推進農(nóng)地流轉(zhuǎn)和入市，可以從根本上解決建設(shè)用地由政府一家壟斷供應的問題，在有立法支持的情況下，可以解決地價只漲不降的死結(jié)。
正在進行的《土地管理法》修訂當中，也將縮小征地范圍和促進農(nóng)地流轉(zhuǎn)作為重點突破方向。 |
