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2000多億房地產(chǎn)信托今年到期
作者:佚名    文章來源:新浪    點擊數(shù):831    更新時間:2012/1/16
房地產(chǎn)集合類信托進入償付高峰

  2000多億房地產(chǎn)信托今年到期

  專家認為兌付風險總體可控

  隨著限購、限價和信貸緊縮,房地產(chǎn)信托成為不少開發(fā)商的“救命稻草”,但風險也逐步顯現(xiàn)。中金公司一份針對房地產(chǎn)信托專題分析報告顯示,2012年預計房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元,總還款額約2500億元;2013年預計到期規(guī)模2816億元,總還款額約3100億元。

  接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示,針對單個地產(chǎn)項目或低資質開發(fā)商的信托產(chǎn)品可能率先出現(xiàn)兌付風險,但房地產(chǎn)信托多為流動性風險,兌付風險總體可控。

  中金公司報告稱,從2012年開始將是房地產(chǎn)集合類信托的償付高峰,第三季度到期規(guī)模約1000億元,其他季度到期規(guī)模350億至500億元。其中3月份是小高峰,到期規(guī)模約220億元;7月起至9月是到期大高峰,每月平均在300億元以上。

  房地產(chǎn)信托兌付資金以樓盤銷售回款為基礎,但在現(xiàn)有的限購、限價和限貸等調控措施下,房地產(chǎn)商銷售回款速度放緩,難度增加。同時,銀行借貸、資本市場融資等籌資渠道受阻。對于即將進入集中兌付期的房地產(chǎn)信托而言,各種不利因素加劇了兌付風險。

  對此,北京大學房地產(chǎn)金融中心主任馮科對《經(jīng)濟參考報》(微博)記者表示,房地產(chǎn)信托兌付風險確實存在,但房地產(chǎn)信托在整個地產(chǎn)融資額度中占比不大,不會造成大范圍影響。

  中國人民大學信托與基金研究所所長周小明也對記者表示,對于房地產(chǎn)信托,不排除個別項目出現(xiàn)流動性風險,但只要房地產(chǎn)業(yè)不大起大落,總體風險是可控的。

  此外,房地產(chǎn)信托收益率走高反映出房地產(chǎn)商融資成本不斷加大。數(shù)據(jù)顯示,2011年房地產(chǎn)信托平均預期年收益率從1月的9.26%升至12月的10.52%,全年平均預期年收益率達10.08%。

  用益信托研究員徐穎風對《經(jīng)濟參考報》記者表示,房地產(chǎn)信托收益率節(jié)節(jié)走高,房地產(chǎn)商實際融資成本在15%以上。國泰君安研究報告稱,由于銀根不斷抽緊,資金成本高企,房地產(chǎn)信托資金成本也隨之不斷攀升。同時,房地產(chǎn)調控政策緊鑼密鼓,開發(fā)商資金壓力陡增,房地產(chǎn)信托收益率也屢創(chuàng)新高,開發(fā)商的信托融資成本超過20%已成為常態(tài)。

  對于不同資質開發(fā)商的房地產(chǎn)信托兌付風險,中金公司報告稱,一級資質開發(fā)商多使用權益投資及貸款等方式的信托,等價于高息貸款,且自身項目多,融資渠道廣,資金可以周轉騰挪,兌付風險相對有限;三級以下資質開發(fā)商多為項目公司,信托介入較早,以股權融資為主,違約風險較高。

  據(jù)了解,在房地產(chǎn)信托出現(xiàn)實質性兌付風險前,信托公司可通過延期、“發(fā)新補舊”等方式緩解資金壓力。而當房地產(chǎn)商確實不能按時兌付時,信托公司可通過以自有資金兜底、出讓給第三方、出售抵押資產(chǎn)等方式償還投資者。

  一位信托公司高管對記者說,除變賣抵押資產(chǎn)外,延期、發(fā)新補舊和找第三方接盤只是說明信托產(chǎn)品存在流動性風險,而不是真正的投資風險。從以前的經(jīng)驗來看,全行業(yè)出現(xiàn)兌付風險的可能性很小,但個別規(guī)模猛增、風險防控差的信托公司可能最先出現(xiàn)償付風險。

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