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上海賣地收入將破1500億元 樓面價大漲
作者:佚名    文章來源:新浪    點擊數(shù):1190    更新時間:2010/12/30

在堪稱樓市調(diào)控之年的2010年,滬上土地財政呈現(xiàn)“井噴”之態(tài),令人驚嘆。

來自中國房產(chǎn)信息集團的最新報告顯示,上海今年至12月24日已成交566幅土地,獲得的土地款收入達1475.77億元。另據(jù)規(guī)土局網(wǎng)站顯示,從今日起至周五本市共有8幅經(jīng)營性用地出讓,總出讓面積為52.6萬平方米,總出讓金額為40.2億元,如無意外,今年上!百u地”款將突破1500億元大關(guān),再創(chuàng)歷史新高。

“瘋狂”的土地“憂傷”的調(diào)控

實際上,早在2010年調(diào)控初期,業(yè)內(nèi)專家就指出,從調(diào)控的角度,努力增加土地供應量,是從供求關(guān)系的角度,調(diào)控房價的正確路徑。但是在增加土地供應同時帶來土地市場的火爆“井噴”,在心理上給市場帶來的負面沖擊是不容忽視的。

“高地價的出現(xiàn),使得房價調(diào)控沒有起到明顯的效果!彼螘合蛴浾哒f道。在他看來,導致地價上漲過快的主要原因是供應受到了抑制。雖然今年土地供應總量增加了,但是用于商品化住宅用地的供應量萎縮過大,回升過慢,未來商品住宅供應不足預期明顯。

據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,2003-2009年上海住宅用地的供應量為3149、2888、2641、1987、915、951和1318萬平方米,今年預期能回升到1500萬平方米左右。同期,上海全市住宅的銷售量分別為2224、3234、2846、2615、3279、1965和2928萬平方米。從 2003-2009年的7年時間,土地的供應與住宅銷售的供需缺口達到5240萬平方米,使得市場上之前滯銷的樓盤被掃購一空、囤積的土地被大量開發(fā)出來后銷售一空。

宋會雍表示,正是有了這種供需的抑制,使得開發(fā)商普遍認為短期內(nèi)樓市依舊會企穩(wěn)走高,因此積極拿地,即便是高價也在所不惜。

就在本月初,和記黃埔旗下公司以16.2億元的超高報價擊敗其他5家勁敵,奪下上海青浦一純住宅用地――趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)17號地塊,折合樓面地價 21436元/平方米,一舉成為青浦趙巷區(qū)域內(nèi)的新“地王”。與此同時,武漢、北京、溫州等城市亦在年底輪番上演“地王”大戲。而北京土地市場,截至27 日全年土地成交總額已超過1587億元。上海也即將邁入1500億元的里程碑。

宅地依舊獨領(lǐng)風騷平均樓板價環(huán)比漲46%

數(shù)據(jù)顯示,在已成交的566塊已經(jīng)拍賣的土地中,住宅或含有住宅性質(zhì)的土地僅121塊,可建筑面積1420萬平方米。除去保障性住宅房和動遷配套房用地后,可以開發(fā)成上市銷售的商品住宅(含住宅商辦綜合性地塊)用地僅64塊,可建筑面積761萬平方米。但這些地塊的總地價達到805億元,平均樓板價達 10574元/平方米,環(huán)比去年的7230元/平方米上漲了46%,更比2008年3393元/平方米商品住宅地價漲了211%。

這一現(xiàn)象在上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍看來是一種必然。“雖然出讓的土地供應量增加了,但可做住宅開發(fā)的用地屈指可數(shù),開發(fā)商為了搶地,地價大漲必愈演愈烈,同時出讓方就勢抬高也有推波助瀾之意!

宋會雍所言的“就勢抬高、推波助瀾”的地塊也正是年末即將拍賣的8幅地塊中的2塊――“嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊”及“嘉定區(qū)百安公路以西、恒榮路以南地塊”。兩幅純住宅地塊年初均被高溢價拍出,但是由于開發(fā)商出現(xiàn)無法履約的情況,最終退地再次進入拍賣市場。然而,不曾想到,嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊上次的起拍價是5.5456億元,而此次再次掛牌則飆升至19.345億元,已是一年前的3.5倍。按建筑面積粗略估算,這幅地塊最新的起始樓板價已經(jīng)達到10000元/平方米的水平。而百安公路以西、恒榮路以南地塊去年起拍價為2.4億元,而此次則是7.01億元,也高達去年的3倍。

上述兩幅地塊將于明日下午進入現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)。上海市規(guī)土局網(wǎng)站顯示,由于兩幅地塊一方面起始價飆漲,同時還附帶了保障房額度,投資額度等相關(guān)限定,使得大部分開發(fā)商知難而退,兩幅地塊現(xiàn)在都只有1家房企申請了現(xiàn)場競買。業(yè)內(nèi)預測,如無意外,兩幅地塊都將于底價成交!暗蔷退愕變r成交,若開發(fā)商將來想要有利可圖,相信其最終產(chǎn)品定價必然在目前區(qū)域在售新房價格之上!币拙臃治鰩煾剁缡钦f。

除此以外,今日下午開拍的三幅地塊中,奉賢區(qū)南橋新城望園路西側(cè)、運河北路北側(cè)區(qū)域地塊也成為關(guān)注的焦點。該地塊東出讓面積為96682.8平方米。地塊屬性為商住用地,但居住用地約占土地出讓總面積的94.4%。該地塊起始價為45973萬元,按照容積率2計算,估算樓板價僅為2378元/平方米。雖然該地塊設(shè)定了20%的保障房指標,同時明確規(guī)定全裝修住宅比例為住宅面積的30%,而70/90政策在該地塊依舊有效,但仍有12家房企將現(xiàn)場競拍。

業(yè)內(nèi)人士預計,由于該地塊的底價低,同時南橋新城是“十二五”上海市重點建設(shè)的三大市郊新城之一,因此溢價空間很大。該地塊是否會成為國土部土地調(diào)控新規(guī)出臺后,滬上首個突破50%溢價地塊,值得關(guān)注。

土地財政調(diào)控陷入僵局“在‘瘋狂’的土地面前,調(diào)控注定是‘憂傷’的!娣邸瘽q價,‘面包’不漲,除非‘面包’縮水了!睖系禺a(chǎn)分析師蔡為民向記者坦言道。土地價格被一而再、再而三地推高,而作為房價的重要組成部分,地價高漲自然難抑房價,這就為國家調(diào)控房價制造了很大的障礙。

蔡為民指出,高地價的深層原因還是地方政府倚重土地財政所致!敖衲暧捎跇鞘姓{(diào)控,房地產(chǎn)交易方面的稅收勢必會出現(xiàn)萎縮,‘賣地’款應該再次承擔‘老大’的地位。”

有專業(yè)人士分析稱,2009年,上海GDP達到14900.93億元。以GDP年增幅10%計算,今年,上海的GDP應該在16000億元左右。依此推算,1500億元相當于上海GDP的9.4%還要多。同時,2009年,上海的財政收入是2540億元。過去數(shù)年,上海財政收入以每年8%左右的速度增長。依此推算,今年,上海的財政收入很可能超過2700億元。1500億元之于2700億元,占比超過55%。這意味著光是土地出讓金收入就相當于50% 以上的年財政收入和9.4%以上的年GDP。

上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所常務副所長姚玲珍持同樣的觀點,她向記者表示,土地財政仍舊是經(jīng)濟的一個支柱,地方政府仍無法擺脫這個僵局。“正是由于這個原因,一年來的樓市調(diào)控,中央、地方、開發(fā)商、銀行、老百姓,多個利益相關(guān)方仍在博弈中。”

事實上,土地財政的歷史背景就是分稅制,地方政府在大量保障性、基礎(chǔ)性建設(shè)的需求中,不得不從稅收之外找稅源,這個稅源大家都找到了土地。于是,土地成本推高房價就成了自然而然的事情。姚玲珍建議如果要對土地財政說不的話,一方面要對分稅制進行優(yōu)化,確保地方政府收支兩線。同時在保障性及基礎(chǔ)建設(shè)中建立政府引導社會市場運作的平臺,彌補政府資金的不足。再則就是對土地資源的優(yōu)化!坝捎诋a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,所屬土地的用途也將會調(diào)整,應該加大這方面的力度,發(fā)揮土地資源的潛力。”

但是,華東師范大學房地產(chǎn)系主任華偉卻有著不同的觀點。他指出,土地財政本身對于維持中央和地方既有的經(jīng)濟格局,維持現(xiàn)在既有的發(fā)展模式,為新一輪中國經(jīng)濟全面轉(zhuǎn)型找到新的路途,提供了一個最佳的經(jīng)濟動力和社會緩沖期!巴恋刭u高價,相信老百姓并沒有意見,如果地價賣得越高,房價賣得越高,能讓為老百姓辦事的資本也更大。我想老百姓對湯臣一品賣到30萬/平方米,是雙手甚至雙腳贊成的,關(guān)鍵是湯臣一品從13萬賣到了30萬,政府拿了這么多的收入,什么時候能夠為弱勢群體,能夠為廣大的老百姓做些好事!比A偉如是說。

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