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國五條細(xì)則上面政策太猛 各地對(duì)策直發(fā)懵
作者:佚名    文章來源:新浪    點(diǎn)擊數(shù):1145    更新時(shí)間:2013/3/20

上面的政策太猛,下面的對(duì)策發(fā)懵。

  國務(wù)院上月出臺(tái)的樓市調(diào)控“國五條”及其細(xì)則,因其嚴(yán)厲性,不僅對(duì)市場造成心理沖擊,也令部分地方政府一時(shí)進(jìn)退兩難,只好“等等看”。

  房地產(chǎn)市場研究人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析稱,各地雖覺有必要體現(xiàn)差異化,但在中央政府進(jìn)一步明確態(tài)度前卻都不敢“造次”——出臺(tái)細(xì)則,致使中央、地方政策銜接上的“空窗期”尷尬延續(xù)。

  “地方細(xì)則”懸疑

  2月20日,上屆政府在其最后一次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,確定了繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控五條政策措施(下稱“國五條”)。26日,國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(下稱“國務(wù)院細(xì)則”)。

  這一組在新老政府交替前夕出臺(tái)的樓市調(diào)控政策,因要求“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅……應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”而被視作對(duì)二手房交易具有劇烈抑制作用。

  于是,在各地尚未出臺(tái)相應(yīng)落實(shí)細(xì)則的情況下,相當(dāng)一些地方二手房交易量出現(xiàn)井噴。

  3月18日,國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2013年2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示,70個(gè)大中城市中,二手住宅價(jià)格與上月相比上漲者有66個(gè);與去年同月相比上漲者有49個(gè)。

  21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為,3月樓市成交持續(xù)向好,除了此前樓市熱銷的慣性使然,政策主導(dǎo)下的恐慌需求集中釋放,無疑是助推樓市頻創(chuàng)高位的主要因素。

  除了交易井噴外,關(guān)于地方細(xì)則的內(nèi)容也是傳聞滿天飛。多份所謂“廣州、北京細(xì)則”在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳,迫使地方政府出來辟謠。

  3月18日,北京市住建委否認(rèn)了當(dāng)?shù)丶?xì)則出臺(tái)的消息,稱目前并未出臺(tái)樓市新政細(xì)則,如有相關(guān)政策將第一時(shí)間發(fā)布。

  3月19日,廣州市國土資源和房屋管理局通過其官方微博稱,廣州市政府暫未發(fā)布任何關(guān)于“國五條”細(xì)則的文件,近期網(wǎng)上流傳關(guān)于該市“國五條”細(xì)則的各種傳聞均為謠傳。

  同日,上海市住房保障局相關(guān)工作人員也對(duì)記者表示,不清楚上海版細(xì)則的內(nèi)容,也不清楚何時(shí)出臺(tái)。

  “保護(hù)剛需”博弈

  市場普遍關(guān)心,地方細(xì)則是會(huì)一律遵循國務(wù)院細(xì)則,對(duì)二手房交易所得按20%征稅,還是會(huì)有所差別。網(wǎng)傳所謂“地方細(xì)則”也體現(xiàn)了對(duì)差異化的期望。如網(wǎng)傳“北京細(xì)則”包含出售滿5年的唯一住房免征個(gè)稅等條款。

  中央落實(shí)“國五條”及國務(wù)院細(xì)則的決心似乎相當(dāng)堅(jiān)決。3月14日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新對(duì)媒體表示,要堅(jiān)決執(zhí)行二手房交易征20%所得稅的政策,執(zhí)行當(dāng)中如有問題再完善。

  地方的訴求則再度集結(jié)于“保護(hù)剛需”的大旗下。從3月1日國務(wù)院細(xì)則公布之后,關(guān)于多部委緊急磋商包括“保護(hù)剛需”在內(nèi)的國務(wù)院細(xì)則落實(shí)方案的說法屢屢見諸報(bào)端。市場分析人士也多做出保護(hù)剛需仍留余地的預(yù)測(cè)。

  在濃重的觀望氛圍下,地方細(xì)則的進(jìn)度似乎滯后于住建部關(guān)于“本月底落地”的要求。

  上周,上海市統(tǒng)計(jì)局、上海市發(fā)改委組織有關(guān)人員召開座談會(huì),聽取各方對(duì)目前房地產(chǎn)市場走勢(shì)的意見以及“國五條”政策實(shí)施效果的判斷。據(jù)參會(huì)的上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)本報(bào)稱,會(huì)上并未討論地方細(xì)則該怎么出的問題。

  深圳國土房管部門的智囊機(jī)構(gòu)——深圳市房地產(chǎn)研究中心的一名研究人員也向本報(bào)表示,深圳版細(xì)則仍在制定當(dāng)中,政策的最終出臺(tái)要等待審批,同時(shí)參考北京、上海及廣州的做法。

  “事實(shí)上,‘國五條’留給地方的可操作空間很小,包括稅收、信貸等!彼螘(huì)雍認(rèn)為,正是因此,地方可能會(huì)更期待中央有進(jìn)一步的表態(tài)或明確的說法,才好出臺(tái)地方細(xì)則。

  在他看來,從原則上說,“國五條”本身并沒有為剛需、改善型購房提供政策支持,如要保護(hù)剛需,鼓勵(lì)改善型購房,需要另外出臺(tái)一些配套政策,從契稅、貸款等方面體現(xiàn)等等!袄,是不是可以把二套房貸打開一下?”他說。

  “房價(jià)目標(biāo)”防兌水

  地方“國五條”細(xì)則的另一個(gè)看點(diǎn)則是,各地會(huì)不會(huì)落實(shí)中央對(duì)房價(jià)控制目標(biāo)更嚴(yán)格的要求。

  “國五條”要求,各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外),要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則,制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)價(jià)格控制目標(biāo),并于一季度向社會(huì)公布。

  這意味著,至少有35個(gè)城市需要在本月31日前出臺(tái)房價(jià)控制目標(biāo)(26個(gè)省會(huì)城市、4個(gè)直轄市和5個(gè)計(jì)劃單列市,不含港澳臺(tái))。

  2011年的“國八條”也曾要求地方出臺(tái)普通住房房價(jià)控制目標(biāo),據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì),當(dāng)年截止到3月31日,全國657個(gè)城市中,有608個(gè)城市公布了房價(jià)控制目標(biāo),占全國城市總數(shù)的92.5%。當(dāng)時(shí),多數(shù)重點(diǎn)城市主要參考的是GDP增速和居民人均可支配收入增幅,房價(jià)調(diào)控目標(biāo)大多設(shè)定在房價(jià)上漲10%左右。

  但由于普通住房中含有保障性住房,一旦價(jià)格較低或者只收取租金的保障房供應(yīng)增多,會(huì)拉低普通住房的總體價(jià)格水平,因此外界無法真正看出商品房價(jià)格的漲跌。

  與兩年前的情形不同,“國五條”要求的對(duì)象不再是普通住房,而變成了“新建商品住房”,這樣就排除了地方利用保障房來拉低房價(jià)漲幅的可能。

  行政限價(jià)再出山

  相比嚴(yán)格征收20%個(gè)稅的政策,控制房價(jià)的指令留給地方的博弈空間更小,但有效執(zhí)行的難度更高。

  由于部分地方近期房價(jià)上漲速度較快,一些地方政府已頗感壓力。例如,深圳市近期“重啟”了商品房預(yù)售價(jià)格備案的行政限價(jià)措施。據(jù)深圳市政府最新政府公報(bào),為規(guī)范商品房預(yù)售價(jià)格行為,深圳市制定《深圳市商品房預(yù)售價(jià)格備案辦法》,今年5月1日起實(shí)施。

  該文件要求,商品房預(yù)售價(jià)格備案實(shí)行一套一備案。如果價(jià)格調(diào)整幅度超出最近一次備案價(jià)格上下15%,必須在調(diào)整前變更預(yù)售價(jià)格備案,否則將遭行政處罰。

  但當(dāng)?shù)亻_發(fā)商普遍反映,行政限價(jià)口徑實(shí)際上比15%更嚴(yán),從3月11日開始,深圳所有新盤預(yù)售報(bào)價(jià)被要求必須實(shí)現(xiàn)月度環(huán)比零增長,否則超出政府限價(jià)的項(xiàng)目將無法備案。

  3月13日,深圳市規(guī)劃和國土資源委否認(rèn)了深圳新出臺(tái)“限漲令”的說法,稱其只是沿用兩年來的做法,但有媒體報(bào)道稱,當(dāng)?shù)卮饲暗摹跋逎q令”在2011年只執(zhí)行七八個(gè)月便中止了,此次實(shí)為重啟。

  從此前的執(zhí)行情況來看,即便部分城市房價(jià)仍在大幅上漲,但最終尚無哪個(gè)城市因無法完成房價(jià)調(diào)控目標(biāo)而被問責(zé)。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)認(rèn)為,如果考核和問責(zé)機(jī)制不建立落實(shí),房價(jià)調(diào)控目標(biāo)仍然沒有太大的意義。

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