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北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，截至1月22日，北京共出讓經(jīng)營(yíng)性用地8宗，獲得土地收入176.72億元，同比去年16.48億元增長(zhǎng)972%。
一位熟悉情況人士介紹，北京等大城市突然加快供地，與日前國(guó)土部開(kāi)展的要對(duì)“供地率低城市”進(jìn)行專項(xiàng)督察有關(guān)。在日前召開(kāi)的國(guó)土資源工作會(huì)議上，國(guó)土部提出要加快供地，抑制2013年房?jī)r(jià)快速上漲，對(duì)于供地落實(shí)率低的城市進(jìn)行專項(xiàng)督察，并進(jìn)行處罰。
督察壓力下的供地潮
“相比往年的1月份，今年1月份不管是推地的速度、數(shù)量以及優(yōu)質(zhì)地塊的占比情況，都有很大的提升”，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹，每年的上半年，尤其一季度，常是地方政府供地的低谷，但是在樓市調(diào)控格局下，傳統(tǒng)的供地格局發(fā)生了變化。
蘭德咨詢總裁宋延慶稱，北京加大供地力度，一方面是為了彌補(bǔ)去年供地不足對(duì)未來(lái)供應(yīng)的“虧欠”；另一方面，也是看好年初的土地市場(chǎng)，在2012年業(yè)績(jī)向好，開(kāi)發(fā)商資金鏈緩解后，補(bǔ)倉(cāng)的意愿也較為強(qiáng)烈。
除此之外，北京加大供地力度或與國(guó)土部把“專項(xiàng)督察低供地率的省市”列為2013年重點(diǎn)開(kāi)展的工作之一息息相關(guān)。
記者自國(guó)土部獲悉，有關(guān)專項(xiàng)督辦工作的具體辦法和罰則正在緊張制定當(dāng)中，專項(xiàng)督辦的省、區(qū)、城市的名單尚未最終確定。
北京2012年未完成年度供地計(jì)劃，成為繼2011年后連續(xù)第二年完不成供地計(jì)劃。
亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱淩波在亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院、萊安地產(chǎn)集團(tuán)有限公司共同主辦的“2012第三屆中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)思想盛典”上表示，北京2013年供地壓力很大，為了完成商業(yè)供地任務(wù)，多數(shù)采取商業(yè)住宅混住的方式供地，而這很影響商業(yè)，尤其持有商業(yè)發(fā)展。
張大偉介紹，在土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)好時(shí)，北京一推好地肯定會(huì)造成市場(chǎng)哄搶，并推升為“地王”，采取招標(biāo)方式，可以最大限度的穩(wěn)定地價(jià)。8宗經(jīng)營(yíng)性地塊的溢價(jià)率均不高，均未觸碰國(guó)土部的溢價(jià)率紅線。
嚴(yán)防招標(biāo)腐敗
值得注意的是，8宗經(jīng)營(yíng)性地塊清一色均采取招標(biāo)方式出讓，而在招標(biāo)的土地供應(yīng)模式下，8宗經(jīng)營(yíng)性用地中，7宗由國(guó)企競(jìng)得。其中，海淀、昌平兩宗優(yōu)質(zhì)地塊被一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)商-京投聯(lián)合體以93.5億元的資金收入囊中。
“招標(biāo)可以不出地王，不被國(guó)土部關(guān)注，但是會(huì)滋生腐敗和內(nèi)幕交易，這八塊優(yōu)質(zhì)地塊都被北京國(guó)資房企拿下，其中京投集團(tuán)幾天內(nèi)連續(xù)拿下玉淵潭和東小口兩個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊，就已經(jīng)說(shuō)明了這一問(wèn)題。”上述熟悉情況人士如是說(shuō)。
更令人稱奇的是，京投集團(tuán)下屬上市公司京投銀泰(600683,股吧)(600683.SH)股票在宣布其拿下玉淵潭地塊的前一天大漲10%以上，漲停。
“這些現(xiàn)象都已經(jīng)說(shuō)明了招標(biāo)出讓地塊暗藏尋租、腐敗的空間，需要高度重視，公開(kāi)透明制定游戲規(guī)則。”上述熟悉情況人士表示，國(guó)土部應(yīng)該高度關(guān)注因?yàn)榇叽俚胤焦┑囟赡軒?lái)的各種不符合招拍掛規(guī)則的情況抬頭。
宋延慶認(rèn)為，招標(biāo)的土地供應(yīng)模式更方便為國(guó)企、和一二級(jí)聯(lián)動(dòng)提供拿地便利，比如一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)提高門檻，修改更適于自己拿地的招標(biāo)規(guī)則，把其他開(kāi)發(fā)商剔除在外。
“不過(guò)，這也能理解，”宋延慶表示，國(guó)企承擔(dān)了大部分低利潤(rùn)的保障房任務(wù)，需要地方政府承諾一定的拿地便利，與此同時(shí)，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商耗資幾十億去為政府承擔(dān)一級(jí)土地整理開(kāi)發(fā)的工作，被許諾二級(jí)市場(chǎng)的拿地便利也無(wú)可厚非。
不過(guò)，宋延慶也稱，政府也會(huì)算賬，以玉淵潭地塊為例，如果是首開(kāi)拿下該地塊，最后也需要返還給京投38個(gè)億一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本，由京投競(jìng)得，采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，可能政府實(shí)際獲得的土地收益會(huì)更高。宋延慶亦強(qiáng)調(diào)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)出讓是兩個(gè)合同，具體如何分成還是看買賣雙方達(dá)成的協(xié)議。
實(shí)際上，上述接近國(guó)土局的人士介紹，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)不利于供地，會(huì)加劇土地市場(chǎng)不公平，早在2005年就要求被剝離，但是在利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)下，仍無(wú)法規(guī)避，比如對(duì)于取得一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚的公司，可能同時(shí)也會(huì)注冊(cè)一個(gè)二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司參與二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)等。 |
