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海南樓市去泡沫時(shí)代來(lái)臨 價(jià)格戰(zhàn)或持續(xù)至2季度
作者:佚名    文章來(lái)源:新浪    點(diǎn)擊數(shù):863    更新時(shí)間:2013/1/18

日前結(jié)束的第17屆海南冬季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上,8.8折到7.5折各種折扣不一而足;送家電、送裝修、送旅游等各種促銷方式讓購(gòu)房者眼花繚亂。然而據(jù)主辦方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,房展會(huì)3天時(shí)間共預(yù)定和成交房子162套,創(chuàng)下近三屆房交會(huì)的新低,成為2012年海南樓市“慘淡”的注腳。

  2012年,斷臂求存的“價(jià)格戰(zhàn)”加速了海南房企優(yōu)勝劣汰,中小房企去庫(kù)存后離場(chǎng)觀望、大型房企增持土地轉(zhuǎn)型。專家認(rèn)為,海南樓市“價(jià)格戰(zhàn)”或?qū)⒊掷m(xù)至今年2季度,呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)滑的趨勢(shì)。

  樓市筑底:“價(jià)格戰(zhàn)”去庫(kù)存

  隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊,2012年海南房?jī)r(jià)保持低位運(yùn)行,二三季度作為傳統(tǒng)淡季,成交均價(jià)與成交量一路走低,據(jù)海南克而瑞數(shù)據(jù)中心分析顯示,3月至10月間海南全省月均成交面積保持在35萬(wàn)平方米至53萬(wàn)平方米范圍內(nèi)浮動(dòng),10月份成交面積僅為35.02萬(wàn)平方米。

  根據(jù)中原數(shù)據(jù)平臺(tái)等多家機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,去年5月起,以瓊海、文昌、陵水為先鋒自北向南的“價(jià)格戰(zhàn)”逐漸展開(kāi),三地成交均價(jià)較2011年同比下降2成左右,而陵水樂(lè)活城市項(xiàng)目更是在年底發(fā)布了6.4折的認(rèn)購(gòu)價(jià)。?谑泻iL(zhǎng)流項(xiàng)目在周邊12000元至15000元的區(qū)域水平內(nèi),開(kāi)出7068元/平方米的超低價(jià),成交均價(jià)僅為9000元/平方米。

  ?谑蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2012年?谑袖N售商品房266.1萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)18%,商品房?jī)r(jià)格為9402元/平方米,同比下降了6.6%。商品房新開(kāi)工面積262萬(wàn)平方米,同比下降39%。商品房庫(kù)存量為463萬(wàn)平方米。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“價(jià)格戰(zhàn)”的激烈在于,獨(dú)樹(shù)一幟的降價(jià)會(huì)使整個(gè)銷售片區(qū)陷入停滯,形成了區(qū)域銷售牽一發(fā)而動(dòng)全身的全島激戰(zhàn)“澄邁縣灣區(qū)成交均價(jià)在7000元至8000元左右,而御景灣精裝修樓盤開(kāi)盤價(jià)僅為5800元,一度使周邊開(kāi)發(fā)商封盤停售,這樣的競(jìng)爭(zhēng)太激烈。”王路介紹說(shuō)。

  記者從濱江海岸、御景灣及海長(zhǎng)流等多個(gè)項(xiàng)目處了解到,逾半年的價(jià)格廝殺幫助一部分企業(yè)減少了庫(kù)存,實(shí)現(xiàn)了短期資金回流。濱江海岸2012年價(jià)格在13000元每平方米,而今年的入市價(jià)格僅為8000元,直接推動(dòng)企業(yè)增加了近4萬(wàn)平方米的銷售計(jì)劃;御景灣在開(kāi)盤短期內(nèi)即實(shí)現(xiàn)了700套的去庫(kù)存任務(wù);海長(zhǎng)流的銷售規(guī)模直接接近5億。

  專家認(rèn)為,“價(jià)格戰(zhàn)”白熱化背后,表現(xiàn)出房企擔(dān)心后市壓力“斷臂求存”的無(wú)奈,而據(jù)市場(chǎng)分析人士檢測(cè),海南省庫(kù)存壓力仍在不斷增加。海南克而瑞數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示,海南省各市縣商品住宅存量較今年上半年和去年同期都有大幅提高。

  “一批拿地價(jià)格較低的中小企業(yè)和財(cái)大氣粗的大房企,可以率先撤離市場(chǎng)或持地觀望,而那些拿地價(jià)格高的開(kāi)發(fā)商只能封盤稀售或黯然退場(chǎng)!蓖趼氛f(shuō),這一輪價(jià)格戰(zhàn)不僅吹走了房?jī)r(jià)虛高的泡沫,讓房?jī)r(jià)逐步回歸理性,而且也對(duì)海南房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了優(yōu)勝劣汰的洗牌,為今后海南樓市的健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

  “后價(jià)格戰(zhàn)時(shí)代”:2013年量穩(wěn)價(jià)滑

  據(jù)搜狐焦點(diǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì),2013年元旦首日,海南樓市共簽約78套,環(huán)比下降了68套。第17屆海南冬季房地產(chǎn)展示交易會(huì)也“慘淡”收?qǐng)觥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,與房企“抱團(tuán)取暖”熱鬧現(xiàn)象相比的平淡開(kāi)局,預(yù)示著2013年海南樓市將保持量穩(wěn)價(jià)滑的趨勢(shì)。

  新浪樂(lè)居海南負(fù)責(zé)人介紹,由于中國(guó)內(nèi)地迎來(lái)28年最冷冬天,大批游客提前登島,加之海南房企激烈的“價(jià)格戰(zhàn)”,一切利好因素兼?zhèn)洌欢鴺鞘信⒎呛芘,通過(guò)抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn),?诘鹊貏傂韬秃蝤B(niǎo)人群購(gòu)房意愿強(qiáng)烈,然而因政策不確定性及價(jià)格波動(dòng)劇烈,導(dǎo)致大部分購(gòu)房者持觀望態(tài)度。

  浙江嘉興的“候鳥(niǎo)老人”周定勛告訴記者,今年寒冬浙江提前降溫,他和幾個(gè)戰(zhàn)友一起來(lái)海南過(guò)冬,都準(zhǔn)備在這里買房子過(guò)冬,可是觀察了幾個(gè)樓盤覺(jué)得應(yīng)該還有降價(jià)空間,因此會(huì)等到春節(jié)后再著手選房。

  “樓市平淡的暖冬或僅持續(xù)至春節(jié)前,隨著3月后氣候優(yōu)勢(shì)的喪失以及新增產(chǎn)品水平的局限,樓市價(jià)格還將進(jìn)一步趨近理性,今年二、三季度將成為海南樓市‘反思’的黃金(1687.50,-3.30,-0.20%)時(shí)期!蓖趼氛f(shuō)。

  分析人士指出,房展會(huì)的存在突顯了指導(dǎo)理念的局限性。房展會(huì)模式不僅落后,而且更將海南樓市引向了住宅銷售的死胡同,在經(jīng)歷了“價(jià)格戰(zhàn)”陣痛后,政府和企業(yè)應(yīng)認(rèn)真思考“后價(jià)格戰(zhàn)時(shí)代”海南旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

  “海南島面積不大,然而各個(gè)市場(chǎng)區(qū)域卻需要依自身優(yōu)勢(shì)細(xì)致劃分,而這些在過(guò)去都被忽視了。”中國(guó)旅游研究院海南負(fù)責(zé)人王振介紹說(shuō),海岸資源是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要資源,而過(guò)去政府優(yōu)先將海岸資源大量開(kāi)發(fā),發(fā)展海景住宅和酒店,不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)聚集,配套設(shè)施落后,還造成內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢及海洋污染等一系列問(wèn)題。

  業(yè)內(nèi)人士指出,有些海南沿海岸線發(fā)展的社區(qū),每年有九個(gè)月“人跡罕至”,夜晚寂靜如死城,不僅造成當(dāng)?shù)鼐频、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展停滯,而且醫(yī)院等配套基礎(chǔ)設(shè)施難以發(fā)揮作用,土地大量閑置。

  專家建議“后價(jià)格戰(zhàn)時(shí)代”,海南急需將海南各地市場(chǎng)細(xì)化分級(jí),以更科學(xué)的方式規(guī)劃全省的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā),有針對(duì)性地集中進(jìn)行開(kāi)發(fā),避免資源的浪費(fèi),力爭(zhēng)在未來(lái)盡快減緩量穩(wěn)價(jià)滑趨勢(shì),促進(jìn)量?jī)r(jià)均衡健康發(fā)展。

  樓市轉(zhuǎn)型:關(guān)鍵發(fā)展旅游地產(chǎn)

  專家指出,海南樓市轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵在于對(duì)旅游地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)型!按蠖鄶(shù)人以為在旅游地做房地產(chǎn)就是旅游地產(chǎn)了,其實(shí)這只是‘旅游地’地產(chǎn)!蓖趼氛f(shuō)。

  據(jù)介紹,當(dāng)前海南省土地產(chǎn)出不高、供地結(jié)構(gòu)不優(yōu)、土地閑置的問(wèn)題比較突出。2011年海南省建設(shè)用地每平方公里GDP產(chǎn)出只有7350萬(wàn)元,列全國(guó)倒數(shù)第四位。供地結(jié)構(gòu)上看,2007年以來(lái),海南省有償供應(yīng)的建設(shè)用地近半數(shù)是住宅用地。

  目前海南絕大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目仍是普通住宅項(xiàng)目,并沒(méi)有抓住國(guó)際旅游島“旅游”的核心價(jià)值。而真正的旅游地產(chǎn)是需要“服務(wù)先行”,依托配套服務(wù)設(shè)施及物業(yè)租賃等形式來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利的。

  王路認(rèn)為,旅游地產(chǎn)前期投入較大,投資門檻是目前旅游地產(chǎn)發(fā)展的最大局限,因此本輪價(jià)格戰(zhàn)后,大型企業(yè)紛紛增持海南土地或持地觀望,一些房企對(duì)旅游地產(chǎn)的先行試水將逐步帶動(dòng)海南樓市在這一領(lǐng)域積累經(jīng)驗(yàn)。

  優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)也成為海南促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的當(dāng)務(wù)之急。目前海南省已認(rèn)定的閑置建設(shè)用地有23萬(wàn)畝,占已供地的38.6%,還有一批未認(rèn)定的閑置土地沉睡積壓在開(kāi)發(fā)商手里。海南土地供應(yīng)必須體現(xiàn)轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的導(dǎo)向,優(yōu)先配置給有實(shí)力、有信譽(yù)的投資商,提高土地利用效益。

  據(jù)了解,今年海南各市縣、國(guó)土部門將對(duì)閑置土地要全面排查清理,限期處置,加快盤活。長(zhǎng)期不開(kāi)發(fā)的土地要果斷置換給干得快的項(xiàng)目。

  海南省長(zhǎng)蔣定之在去年底召開(kāi)的海南省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上也表示,海南今年將繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。將用地指標(biāo)向重點(diǎn)項(xiàng)目和品牌企業(yè)傾斜,適當(dāng)降低普通商品房建設(shè)比重,適度發(fā)展大眾化酒店,加大存量商品房促銷力度,促進(jìn)房地產(chǎn)投資和銷售協(xié)調(diào)增長(zhǎng)。

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