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溫州開(kāi)發(fā)商卷走4億跑路 建行安信急保信托兌付
作者:佚名    文章來(lái)源:新浪    點(diǎn)擊數(shù):913    更新時(shí)間:2013/1/7

“開(kāi)發(fā)商跑路之后,我們也采取了很多應(yīng)急辦法來(lái)保全資產(chǎn),現(xiàn)在看來(lái),這個(gè)項(xiàng)目如期兌付沒(méi)有問(wèn)題!

2012年年底幾天,溫州平陽(yáng)縣鰲江泰宇花苑的業(yè)主們,幾乎每天都出現(xiàn)在建行平陽(yáng)支行門(mén)口。

他們現(xiàn)場(chǎng)散發(fā)的材料稱(chēng),自己于2009年5月4日起陸續(xù)購(gòu)買(mǎi)的住房,2011年已經(jīng)停工,而開(kāi)發(fā)商卷款跑路,不知所終,該樓盤(pán)無(wú)法按照售房合同于2012年8月31日如期交房,購(gòu)房夢(mèng)想成為泡影。

該份材料中提到的抵押,即安信信托2011年發(fā)出的貸款信托:溫州“泰宇花苑”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃,規(guī)?傆(jì)4億元。

此前當(dāng)?shù)卣邮懿稍L時(shí)回應(yīng)稱(chēng),原本與該房地產(chǎn)項(xiàng)目最大債權(quán)人安信信托溝通,希望安信能夠無(wú)息接盤(pán)進(jìn)行資產(chǎn)重組續(xù)建,但被安信拒絕,安信表示仍然希望該項(xiàng)目能夠如期收回本金和利息。

“這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)有一些糾紛,但是作為信托計(jì)劃來(lái)說(shuō),我們從前期的盡職調(diào)查、成立產(chǎn)品、運(yùn)行管理,到后期的處理,都是沒(méi)有問(wèn)題的!卑残判磐幸晃粌(nèi)部人士向理財(cái)周報(bào)記者表示,“開(kāi)發(fā)商跑路之后,我們也采取了很多應(yīng)急辦法來(lái)保全資產(chǎn),現(xiàn)在看來(lái),這個(gè)項(xiàng)目如期兌付沒(méi)有問(wèn)題!

按照該信托產(chǎn)品的合同,應(yīng)該在2013年4月兌付,預(yù)期收益率在10%。

4萬(wàn)平米土地抵押貸款

2011年4月,安信信托發(fā)出溫州“泰宇花苑”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃。

當(dāng)時(shí)的推介材料稱(chēng),泰宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(泰宇房開(kāi))成立于1999年6月,注冊(cè)資金1億元,由陳岳西、金云城、金彩云3人分別出資90%、6%、4%設(shè)立。陳岳西為實(shí)際控制人。

據(jù)理財(cái)周報(bào)記者了解,陳岳西出生于1953年,曾任溫嶺市二建一工區(qū)主任、溫嶺市晶都建筑工程公司董事長(zhǎng)、浙江曙光建設(shè)集團(tuán)溫州分公司經(jīng)理。旗下?lián)碛衅疥?yáng)縣泰宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、四川泰豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、衡陽(yáng)泰宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三家公司。

而“泰宇花苑”是平陽(yáng)縣鰲江的舊城改造項(xiàng)目,該地塊位于鰲江中心地帶。按照規(guī)劃,“泰宇花苑”項(xiàng)目總用地面積41400m2,土地用途為商業(yè)用地和住宅用地,其中商業(yè)用地出讓年限為40年,住宅用地出讓年限為70年,容積率5.28,總建筑面積192725m2,其中地上住宅面積159800m2、地上商業(yè)用房面積10738m2、地上公建面積1952m2,地下室面積20235m2。這一項(xiàng)目公司的負(fù)責(zé)人為陳岳西的女兒陳麗霞。

2002年,泰宇房開(kāi)通過(guò)掛牌出讓方式競(jìng)拍獲得鰲江舊城五期區(qū)域外2號(hào)地塊C區(qū),2006年1月12日辦理完土地證,證號(hào)為平國(guó)用(2011)第2-8043號(hào)。此后,泰宇房開(kāi)將土地抵押給建行溫州分行,土地抵押期限至2014年5月9日。

2011年4月,陳岳西將土地再次抵押給安信信托,以?xún)斶建行貸款和獲得開(kāi)發(fā)資金。當(dāng)時(shí)的信托產(chǎn)品推介資料上稱(chēng):項(xiàng)目公司將其所有的編號(hào)為【平國(guó)用(2005)第2-8135號(hào)】的土地使用權(quán)【評(píng)估價(jià)值7.7億元,評(píng)估報(bào)告編號(hào):滬八達(dá)估字(2011)FA0017-2號(hào)】以第一順位抵押給安信信托;將編號(hào)為【平國(guó)用(2006)第2-8036號(hào)】的土地使用權(quán)【評(píng)估價(jià)值3.8億元,評(píng)估報(bào)告編號(hào):滬八達(dá)估字(2011)FA0017-1號(hào)】以第二順位抵押給安信信托,作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔(dān)保,并辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證,初始抵押率45.21%。2012年2月,償還建設(shè)銀行貸款后抵押率降為34.78%。

一年半之后,泰宇花苑的業(yè)主們認(rèn)為,泰宇房開(kāi)抵押給建行和抵押給安信信托的土地應(yīng)為同一塊。因此應(yīng)該是不合規(guī)的二次抵押。

但是一位建行內(nèi)部人士否認(rèn)了此事,他表示建行和安信信托應(yīng)該是抵押順位關(guān)系,不存在二次抵押一說(shuō)。

一位當(dāng)?shù)芈蓭熛蚶碡?cái)周報(bào)記者表示,浙江省目前對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金自2010年10月起就進(jìn)行封閉管理。

即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的商業(yè)銀行開(kāi)立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的資金賬戶(hù),特定項(xiàng)目所有預(yù)售資金要全部納入這個(gè)賬戶(hù),優(yōu)先用于本項(xiàng)目的建設(shè)投資,企業(yè)需要向銀行提出申請(qǐng)后獲準(zhǔn)后方能使用,這種賬戶(hù)不能提取現(xiàn)金。

陳岳西提出了預(yù)售賬戶(hù)中的4億元,卷款潛逃。平陽(yáng)政府證實(shí)了預(yù)售款被提走一事,但并未說(shuō)明過(guò)程。

但該位律師推測(cè),房地產(chǎn)預(yù)售賬戶(hù)監(jiān)管較為嚴(yán)厲,不太可能直接支取現(xiàn)金。因此應(yīng)該是在建行同意下,陳岳西以未來(lái)的銷(xiāo)售收入為保證,從安信信托獲得等額貸款,以維持自己的現(xiàn)金流。在銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)貸款收緊時(shí),這是房地產(chǎn)信托常用手法。

理財(cái)周報(bào)記者獲知,目前建行總行已經(jīng)介入此事處理,溫州分行和平陽(yáng)支行均對(duì)外噤聲。截至理財(cái)周報(bào)發(fā)稿時(shí)止,建行仍在調(diào)查此事。

18億項(xiàng)目成溫州第一爛尾樓

除了土地之外,安信-泰宇項(xiàng)目接受了陳岳西持有的“泰宇花苑”項(xiàng)目公司90%的股權(quán)質(zhì)押,并辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證,作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔(dān)保。陳岳西和陳麗霞同時(shí)對(duì)本金及利息的償付提供個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保。

安信信托推介材料分析認(rèn)為,“泰宇花苑”整體剩余可售住宅面積為92751m2,市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)為13500元/m2;商業(yè)可售面積10738m2,預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)在4萬(wàn)/m2;地下車(chē)庫(kù)可售車(chē)位497個(gè),預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)為10萬(wàn)/個(gè),以上全部實(shí)現(xiàn)預(yù)售后,項(xiàng)目總體估計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入18.3億元,稅后現(xiàn)金流入12.7億元;信托期間可實(shí)現(xiàn)稅后現(xiàn)金流入約12億元。

同時(shí),確保信托本息償還的住宅與商業(yè)售價(jià)(稅后安全邊際)為5484元/m2(當(dāng)時(shí)項(xiàng)目周邊土地出讓的樓板價(jià)為7200元/m2),在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上分別折價(jià)59%與86%,安全邊際較高。

“當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目還是不錯(cuò)的。”一位接觸過(guò)該項(xiàng)目的第三方銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)人士回憶說(shuō),“預(yù)期收益不低,而且安全邊際確實(shí)高,我們都認(rèn)為沒(méi)有太大的問(wèn)題。”

“這個(gè)產(chǎn)品本身是沒(méi)有問(wèn)題的!鼻笆霭残判磐袃(nèi)部人士表示,“抵押率也就在三成左右,從設(shè)計(jì)上來(lái)說(shuō),已經(jīng)足夠保證產(chǎn)品的安全!

根據(jù)安信信托公告,這一產(chǎn)品后來(lái)總共銷(xiāo)售了228份,其中300萬(wàn)以上的投資者37份。

2012年1月,安信信托發(fā)布管理報(bào)告稱(chēng),4億元已經(jīng)匯入泰宇房開(kāi)的貸款賬戶(hù)。同時(shí),報(bào)告該項(xiàng)目進(jìn)展良好,1-3號(hào)樓完成1/3基坑支護(hù)施工,4-6號(hào)樓完成工程總投資額85%。

管理報(bào)告同時(shí)稱(chēng),截至2011年11月末,泰宇房開(kāi)總資產(chǎn)8.53億元,凈資產(chǎn)2.98億元。

2012年4月,安信信托發(fā)布管理報(bào)告稱(chēng),泰宇花苑項(xiàng)目4-6號(hào)樓主體結(jié)構(gòu)封頂、外墻保溫完成,外墻涂料刮膩?zhàn)邮┕ね瓿,?nèi)墻粉刷完成,另外4、6號(hào)樓,無(wú)機(jī)保溫施工完成,樓地面細(xì)石砼完成,4號(hào)樓電梯前室裝修工程完成60%。2、3號(hào)樓樁基工程完成,壓頂梁、支撐梁部分完成,水電安裝工程完成30%。5號(hào)樓已經(jīng)取得預(yù)售許可,已經(jīng)降價(jià)銷(xiāo)售以回籠資金。

根據(jù)泰宇房開(kāi)提供給安信信托的財(cái)務(wù)報(bào)表,截至2012年2月29日,該企業(yè)總資產(chǎn)為8.5億元,凈資產(chǎn)2.73億元。

溫州房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示,泰宇花苑2009年銷(xiāo)售的為4號(hào)樓和6號(hào)樓,至今尚有新房沒(méi)有銷(xiāo)售出去。而2012年1月22日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售5號(hào)樓,擬售均價(jià)為11160元/m2。可以看出,其房?jī)r(jià)確實(shí)明顯低于開(kāi)發(fā)商最早計(jì)劃的13500元/m2,但是截至2012年底,這幢158套房屋的樓房售出不足半數(shù)。

而此前購(gòu)買(mǎi)了4號(hào)樓和6號(hào)樓的當(dāng)?shù)貥I(yè)主們則說(shuō),2011年底,該項(xiàng)目已經(jīng)完全停工,成為2011年以來(lái)溫州第一起“爛尾樓”。

安信信托也開(kāi)始認(rèn)識(shí)到這一問(wèn)題,2012年7月公布的產(chǎn)品管理報(bào)告中,安信信托對(duì)于該項(xiàng)目進(jìn)展的描述與第一季度如出一轍,但并未提示風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于泰宇房開(kāi)公司的情況,安信信托只是簡(jiǎn)要表示,截至報(bào)告出具日,該企業(yè)賬面資產(chǎn)情況正常。

而按照泰宇花苑業(yè)主們的描述,當(dāng)時(shí)陳岳西已經(jīng)潛逃出國(guó)。理財(cái)周報(bào)記者撥打陳岳西手機(jī)號(hào)碼,顯示為空號(hào)。

據(jù)理財(cái)周報(bào)記者了解,和其他溫州企業(yè)一樣,陳岳西最終資金鏈斷裂,來(lái)源于房地產(chǎn)銷(xiāo)售困難、民間借貸和民間聯(lián)合擔(dān)保。在陳岳西跑路之后,溫州法院接到多起有關(guān)于陳岳西的借款訴訟,其中至少包括3起個(gè)人民間借貸,還有1起平安銀行溫州支行的訴訟中,陳岳西作為擔(dān)保方被聯(lián)合起訴。

而溫州官方確認(rèn),泰宇房開(kāi)的主要債權(quán)方包括安信信托、建行和幾名個(gè)人借貸者,其中安信信托是第一大債權(quán)人。

安信信托力保4月到期兌付

自2012年7月陳岳西跑路后,泰宇花苑的業(yè)主一直在進(jìn)行維權(quán),曾經(jīng)數(shù)次到縣政府情愿。而平陽(yáng)縣政府則一直與安信信托和建行溝通,希望能夠找到接盤(pán)方,通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓重組,將這一爛尾項(xiàng)目蓋完。

當(dāng)?shù)叵⒎Q(chēng),建行已經(jīng)同意,在免除利息的情況下,低價(jià)轉(zhuǎn)讓這一項(xiàng)目。但是安信信托堅(jiān)持,必須保證信托項(xiàng)目的利息和本金收入,否則不同意重組。

前述安信信托內(nèi)部人士向理財(cái)周報(bào)記者表示,該項(xiàng)目盡管現(xiàn)金被卷走,但是土地地段很好,并未貶值,再加上抵押率不足三成,4棟大樓也已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu),所以即便走司法程序,讓該項(xiàng)目公司破產(chǎn)清算,安信信托仍有信心收回本金和利息,在今年4月如期完成信托產(chǎn)品兌付。

他沒(méi)有透露安信具體的處理方案,但是他表示,由于項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量不錯(cuò),有意向的接盤(pán)方很多。

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